城市更新業務的發展歷史、政策解讀、投資邏輯
與實操案例培訓
一、城市更新業務的發展歷史簡析
(一)城市更新的概念思辨
? 以土地全生命周期來看待城市更新
? 城市更新的主要類型與意義
? 不同語境下城市更新與相關概念的思辨
(二)城市更新的發展歷史
? 萌芽階段——舊區改造,生活空間擴容
? 起步階段——市場運作,老舊城區改造
? 探索階段——試點推進,更新政策體系構建
? 提速階段——規劃統籌,可持續發展整體規劃
(三)不同城市的城市更新發展特點
? 珠三角,源頭活水,政策通達,乘風破浪再出發
? 長三角,政府主導,厚積薄發,穩步提高政策驅動
? 大西南,乘勢而上,在審時度勢中靈活處置
? 北方,繼往開來,政策發展當有一番佳境
(四)城市更新的發展趨勢
? 城市更新制度的完善和精細化發展
? 構建完善城市更新多遠主體參與制度
? 政策發展向利益統籌及協調傾斜,政府引導動能加強
二、不同邏輯下的更新政策構建與解讀
(一)深圳市城市更新政策的發展與演變
? 城市更新對象全覆蓋及項目用地協議出讓
? 城市關系不局限拆除重建,更新方式多元
? 強化片區引領統籌
? 注重公共利益的實現
(二)上海市城市更新政策的發展與演變
? 城市更新的國有主導特點
? 小規模漸進式城市更新帶來的城市更新進展
? 有機更新主力城市更新發展
(三)北京是城市更新政策的發展與演變
? 政府主導,社會力量參閱缺乏政策支撐
? 政策空缺統籌協調機制
? 強調政府主導與社區參與的漸進式更新
三、不同城市更新業務的投資邏輯簡析
(一)環境更新類的投資邏輯簡析
? 民生工程導向下的投資目標
? 資金的籌措與合理性
? 融資方案與補償方案
(二)功能置換類的投資邏輯簡析
? 功能置換與主體置換下的投資目標設定
? 運營物業導向下的投資收益模型的確定
? 測算邏輯設立與不足方面的補償
(三)拆除重建類的投資邏輯簡析
? 以盈利為導向的投資彌補
? 公共利益與原業主利益的保障
? 投資收益模型的確定
? 融資方案與補充方案
四、不同投資邏輯下的城市更新業務的投資測算邏輯梳理
(一)確定投資目標
(二)確定收益模式,分解收益板塊
(三)結合規劃方案,匡算投入成本
(四)結合收益方案,匡算收益情況
(五)提交補償方案,確定整體測算
五、國有企業參與城市更新業務的案例分享
(一)廈門市思明區某老舊小區城市更新案例
(二)上海市哥倫比亞公園“上生新所”更新案例分享
(三)義烏市思明老街政企合作案例
六、關于西安市國有企業參與城市更新業務的一些思考
(一)西安市城市更新投資目標的思考
(二)西安市城市更新收益模型的思考
(三)西安市城市更新政策的一些建議
? 資金籌措/專項基金與低息貸款
? 多板塊開發的經濟平衡政策思考
? 資產證券化與基礎設施ABS在城市更新中可以起到的作用思考